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建物の重要チェックポイントは、主に以下の三つ、である。
①耐久性② メンテナンス性③可変性各ポイントの意義と、具体的なチェック項目について、次項より順次解説する。
じっくりお読みいただきたい。
重要なのは、「耐久性」「メンテナンス性」「可変性」Q建物重要ポイント① 耐久性ほどこを見るか?耐久性は物件によりけりA建物がどのくらい長持ちするか。
これは、重要な問題だ。
三O年で建て替えるマンションと、六O年もつマンションでは、メンテナンスを考慮すれば単純比較はできないものの、投資価値は二倍も違ってくる。
そもそも三O年で取り壊すようでは、住宅ローンの意味自体、考え直さざるを得ないであろう。
最近造られている新築マンションは、手抜きや不注意なく設計図面通り造られていれば、三O年で取り壊しということはない。
とはいえ、耐久性についての考え方は、物件によって、ばらつきが見られるのが現状である。
耐久性について知るには、RC造(鉄筋コンクリート造)のマンションの場合、まず、コンクリートの硬さを表す「コンクリート強度」に注目してほしい。
これは、親切なパンフレットには書かれているし、「設計図書」を見れば確認できる。
「設計図書」とは、簡単にいえばマンションを造るために詳細設計図面をまとめたもの。
ほとんどのケースでモデルルームに置いてあり、万一ない場合でも必ず取り寄せて確認したい書類だ。
いまだに設計図書を備え付けていない版売方針の企業は、もはやかなり時代遅れだ。
「ニュートン」(N)という単位で表す。
「一平方センチに一00キロの圧縮力がかかるまでは耐えられる」ということだ。
コンクリート強度に関して、日本建築学会が決めた耐久年数の基準がある。
一八N/三O年、二四N/六五年、三ON/一OO年である。
ただし、これらの数値は、①間風など、外界からの影響を受けない前提であること②手抜きや不注意なく、完壁な施工が施された場合であること③現段階では科学的データが不十分であり、確定的な数字ではないことなどから、現実的なマンションの耐用年数(寿命)を示しているものであるとは言い難く、実際はこの数字よりも早く寿命が来る。
あくまでも参考程度にとどめておこコンクリート強度は、一ニュートン(N)第三章「やっぱりマンションが快適の人にマンションでは、六ONや一OONといったものもある。
いずれにしてもこの数値によって、そのマンションの「耐久性」に関する考え方をうかがい知ることができるのだ。
また、今後主流になるかもしれない、いわゆる「外断熱工法」のマンションは、すでに知られている快適性のほか、建物そのものの耐久性にも優れている。
熱伝導率の高いコンクリートを外側から断熱材で覆う工法であるため、結露が発生しにくく、コンクリートの中性化が進行しにくい。
またコンクリートの温度が年間を通じて安定するため、コンクリートの寿命も延びるからである。
日本ではまだ、コンクリートの内側に断熱工事を行う、「内断熱工法」が主流だが、欧米では「外断熱法」が常識。
最近の新築は、最低でも二四Nが標準だ。
例えば一O階建てなどの建物の加重が比較的重なるマンションの場合は、下層階は二七N、上層階は二四N、などとすることも多い。
三ONになると、「一OO年コンクリート」とも呼ばれる。
日本のマンションもそう遠くない将来、外断熱工法にとって代わるであろう。
設計図書でコンクリート強度を確認Q建物重要ポイント② メンテナンス性は?A配管のメンテナンス性は必須条件最近マンションの建て替え理由には、コンクリートより先に上下水道の「配管」がだめになったから、というケースが多い。
配管は長い間には当然劣化していく。
しかし以前造られたマンションは、劣化した配管を取り換えることを前提で設計されていないため、配管がだめになるのと同時に、マンションも建て替えざるを得なかった。
配管から水が漏れ、コンクリート内部の鉄筋に到達すると、鉄筋は錆びる。
鉄は錆びると体積が大きく膨張する性質を持つため、コンクリートを圧迫し、亀裂が入ってしまう。
これをコンクリートの「爆裂現象」と呼ぶ。
この亀裂の入った部分から浸入し、マンションはどんどん劣化していく。
そこで大切なのが、「メンテナンス性」である。
例えば、「さや管ヘッダ工法」など、配管のメンテナンスが容易な工夫がされている設計であるかどうか。
確認手段はやはり、「設計図書」だ。
設計図書は分厚くとつつきにくいかもしれないが、見たい項目が載っているぺージを担当者に出してもらおう。
見るべき個所はそんなに多くはないので、ぜひチャレンジしてほしい。
これまでのマンションは、配管がマンション専有部分の中を通っている「内配管方式」が多かった。
最近、建物本体の外側に配管をまとめる「外配管方式」を採用するマンションも、徐々にではあるが見られるようになってきている。
これは、欧米では一般的に見られる方式で、大変歓迎すべきことだ。
メンテナンス性を考慮し、マンションを長持ちさせるためには、「外配管」方式であることが望ましく、いつかは日本のマンションも「外配管」が主流になるであろう。
一方、配管の材質について、まれにではあるがいまだに塩ピ管を使用しているマンションがある。
これは論外だ。
配管材料についても、念のため確認を。
配管のメンテナンス性も、設計図書で確認しよう。
変化に対応できる「間取り」と「構造」かQ建物重要ポイント③ 可変性ほどこを見るか?A資産性の点において、間取りが細かく区切られたマンションが将来、不利になる可能性が高いことは、二0ページでお話しした。
とはいえ、将来の資産性を考慮するあまり、現在四人家族であるのに、2LDKに住むわけにもいかないだろう。
将来も大切だが、いまだってもちろん大切だ。
そこで重要になるのが、「可変性」である。
可変性を配慮した物件なら、例えば、四人家族である現在は4LDKの間取りに住み、子供が巣立って夫婦二人になったときに広めの2LDKなどへ間取り変更する、なども可能になる。
ライフスタイルやライフサイクルの変化に合わせて、柔軟に対応ができるような「間取り構成」と「構造」であるかどうかをチェックしよう。
このようなマンションなら、売ったり貸したりする場合でも、将来の市場ニーズに柔軟に対応でき、資産性が保たれる可能性が高い。
【間取り】購入を検討している部屋の間取り図をよく見てほしい。
将来的に家族構成が変わったとき、例えば、四人4三人とか、三人二人になったときに、壁を取り払えば4LDKが3LDKや2LDKに変更できるだろうか?廊下や水回り、配管の(PS)などが邪魔をして、融通が利かない間取り構成のものも多いので注意しよう。
【構造】二重床・二重天井であるかどうかが、ポイントである。
天井や床に直接クロスやフローリングを張る、いわゆる「直張りタイプ」のものは、電気配線や配線のボックス・上下水道の配管が、コンクリートの中に埋まっている。
これらの位置を変更する場合には、天井は下げ、床は底上げして、配管のスペースを確保する必要がある。
つまり、井が低くなるか、床に段差ができてしまうことになるのだ。
第三章「やっぱりマンションが快適の人にバリアフリーが叫ばれ、マンションの天井高は年々高くなっている昨今、これらの工事が必要な構造の物件は、できれば避けたいところ。
また、例えば二重天井の場合、住み始めてから好みの位置にダウンライトを設置することもできる。
また、起き上がることが困難な家族がいる場合など、つかまって立つことができるような支えをつり下げることも可能だ。
さらに「直張り工法」のマンションより、二重床・二重天井施工のマンションのほうが、一般的には遮音性に優れている。
とはいえ、「直張り工法のマンションは買うな」と言っているわけでは決してない。
なぜなら自身が将来的に間取り変更をしなくてもずっと快適に住めるだろう、と判断すれば、特に二重でなければならない理由もないからだ。
次に、直張りタイプのものは、二重天井・二重床施工に比べて工事費が安価である。

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